O que é compromisso de compra e venda?

Compromisso de compra e venda: quando trabalhamos no segmento de investimento em imóveis, uma das coisas que mais prezamos é o compromisso com o nosso cliente.

Ao apresentar uma oportunidade de investir no segmento, estamos procurando as melhores e mais rentáveis opções, o que significa nossa disposição de tempo, conhecimento e relacionamentos neste processo. E para registro formal deste processo, é que existe o Contrato de Compromisso de Compra e Venda.

O compromisso de compra e venda é simplesmente um contrato preliminar presente nos artigos 462 a 466 do Código Civil, porém não obrigatório, comum em operações de compra e venda de imóveis.

Neste, ambas as partes se comprometem a comprar e a vender o imóvel. Mas a finalização do negócio só ocorre após o pagamento e a entrega definitiva do imóvel, e lavratura e registro imobiliário da escritura pública. Sendo assim, o contrato de compra e venda não garante o imóvel.

O objetivo é levar, tanto para o comprador quanto para o vendedor, mais segurança em relação aos trâmites da venda e condicionar as formas.

O artigo 462 do Código Civil diz que o contrato preliminar deve conter alguns requisitos que são essenciais ao contrato definitivo.

Dois pontos considerados importantes: uma vez que não se trata de um contrato definitivo, o compromisso de compra e venda de imóveis não dispensa a escritura pública. Além disso, é importante dizer que, de acordo com o artigo 463 do Códig Civil, em compromissos de compra e venda não pode haver cláusulas de arrependimento.

Aqui, é preciso insistir em um ponto: se fizer um contrato de compra e venda, esteja acompanhado de um advogado que entenda os trâmites do mercado imobiliário, e também de um consultor imobiliário. Jamais assine contratos dessa natureza sem esse tipo de assessoramento.

Isso porque o documento do compromisso de compra e venda deve ser bem elaborado, com cláusulas claras e objetivas para não dar margem a leituras ambíguas. Além disso, precisa ser concebido em acordo com as particularidades de cada transação.

Matrícula

No papel de consultor imobiliário, uma dúvida que percebo ser recorrente é sobre os efeitos desse compromisso em relação ao registro na matrícula do imóvel.

Explico: em caso de não registro em matrícula, há a obrigação do vendedor de outorgar a escritura definitiva após quitados os valores ajustados. Com isso, o vendedor pode delegar uma escritura pública de compra e venda a um terceiro. Nesse caso, o comprador somente poderia pleitear perdas e danos com o vendedor, e ninguém mais.

Isso significa dizer que, quem comprou um imóvel através do compromisso de compra e venda não poderá reivindicar o imóvel de terceiro, já que esse direito depende do registro de contrato na matrícula.

Caso o vendedor se recuse a celebrar a escritura definitiva, o comprador tem três opções: o comprador pode exigir que o vendedor a celebração deste documento; o juiz pode suprir a vontade da parte inadimplente e conferir caráter definitivo ao contrato preliminar; e por último, se o estipulante não executar o contrato preliminar, o comprador poderá considera-lo desfeito e pedir perdas e danos.

Cada contrato é único

Outro alerta que faço é que, em muitos casos, compradores e vendedores costumam recorrer a contratos padrão, feitos pelas imobiliárias, que nem sempre contemplam as necessidades de cada parte.

Portanto, contratos são complexos e cada documento deve ser único, assim como cada imóvel tem a sua particularidade. Por isso a necessidade de estar sempre bem assessorado.

Cláusulas

Algumas cláusulas não podem faltar em um contrato de compra e venda bem elaborado e em acordo com as necessidades das duas partes. Vamos a elas:

Com todo esse cuidado e com a noção de que trata-se de uma etapa preliminar da compra do imóvel, o contrato de compra e venda será um fator a mais de segurança no processo de compra.

Público e privado

Os compromissos de compra e venda podem ser públicos ou privados. Entenda que a promessa de compra e venda, em acordo com o artigo 104 do Código Civil, pode ser celebrada através de instrumento público ou instrumento particular, cabendo às partes decidir o modelo mais conveniente.

Por instrumento público, a escritura de promessa de venda e compra deve ser lavrado pelo Tabelionato de Notas, que tem fé pública. Em caso de instrumento particular, é necessário a presença de duas testemunhas para avaliação da qualificação das partes. Ambos os casos são recomendáveis caso sigam à risca os cuidados contratuais necessários. Portanto, o compromisso de compra e venda é a premissa de venda para o cliente e do corretor, seja através de escritura pública ou por instrumento particular.

Tenha sempre uma um bom consultor imobiliário, que deve ofertar ao seu cliente uma assessoria jurídica especializada em direito imobiliário, para garantir que o documentos aponte com clareza todas as cláusulas e mantenha intactos os direitos e deveres de cada parte. Esta é a melhor forma de assegurar a idoneidade do seu investimento.