Comprar imóveis; sempre um bom investimento?
É fato inquestionável que investir em imóveis é sempre um bom negócio. O princípio balizador dessa definição pode ser: estabilidade ou segurança patrimonial e de outra parte a liquidez.
Reconhecidamente a liquidez não traduz a eficiência dos investimentos imobiliários.
Se, por um lado, você poderá ter ganhos expressivos, sob a inflação e os níveis médios de valorização imobiliária, por outro poderá sofrer com a baixa liquidez. Porém, a exceção de momentos críticos e excepcionais, quando o investidor projeta e planeja com estratégia o momento adequado de dispor o imóvel investido, a liquidez passa desapercebida.
A dependência direta, de fatores externos e dos quais não se tem controle, como a situação econômica do Brasil ou mesmo das peculiaridades do mercado imobiliário no local onde se pretende investir, não inviabiliza a eficácia na elaboração do planejamento estratégico quando da criação de uma carteira imobiliária ou mesmo de um único imóvel.
Para que os efeitos negativos, quando existentes, não prejudiquem a qualidade dos investimentos ou ao contrário, o momento se torna potencialmente propício, é fundamental se ter uma série de precauções que, quando tornadas em normas a serem seguidas, dificilmente poderá haver fracasso.
1. AVALIAR O IMÓVEL ADEQUADAMENTE.
Não se trata apenas de olhar se imóvel atende interesses pessoais e peculiares.
Essas questões se tornam importantes quando o foco é a satisfação pessoal na busca de uma nova residência ou melhor ambiente de trabalho. Porém, quando se tem o foco no investimento, questões como referência de imóveis similares em locais com as mesmas características são fundamentais.
O desenvolvimento social e econômico da região, vizinhança, tempo de construção, qualidade dos materiais de acabamentos empregados, compõe o check-list ideal.
2. SITES ESPECIALIZADOS EM MENSURAR VALOR IMOBILIÁRIO.
Sem dúvida, nos dias atuais, os recursos tecnológicos disponibilizados, muitos deles gratuitamente, podem ser de extrema utilidade para apoiar um processo de mensuração de valores imobiliários. Vale a pena pesquisar até encontrar um site confiável e se não for gratuito, ao menos que tenha valor justo e acessível.
O que não se permite, é a avaliação a partir de critérios pessoais e subjetivos, sem comprovação.
3. COMPARE COM SIMILARES
Não há maneira mais simples e pontual do que a comparação para, ao mesmo, estabelecer um valor de referência. No entanto, há de se observar que entre iguais (aparentemente) muita coisa pode passar desapercebida e que influenciam na definição de valor e preço de um determinado imóvel.
Exemplo clássicos de diferenciação que pode mudar e muito o valor entre dois imóveis similares:
Tempo de construção. Localização dentro da quadra (esquina, sub-esquina,
meio da quadra) vizinhança direta (quem está ao lado, atrás). Andar, se o imóvel estiver num edifício, crescimento do bairro, região…. Enfim, diversos fatores.
4. CURVA DE VALORIZAÇÃO.
Em cada região urbana ou não, há um ciclo de valorização. Os chamados bairros novos, tendem a ter uma curva ascendente de valorização enquanto os bairros consolidados, em princípio tem uma estabilidade quanto a evolução da valorização. Sempre bom relembrar que fatores diversos podem impedir que essa definição se mostre tão eficiente na pratica.
Porém acompanhar a evolução da gestão municipal no que diz respeito ao plano diretor do município, é fundamental para se prevenir de mudanças que podem prejudicar o processo de valorização e por outro lado, ao contrário, pode facilitar e potencializar os ganhos de valorização imobiliária.
Outros fatores importam para a definição de valorização e ganho imobiliário.
Investimentos com base em financiamentos bancários, com saques de FGTS podem e alteram na maioria das vezes os índices de valorização, visto que a curva de valorização e os juros de um financiamento podem ter desempenhos diversos daqueles considerados ideais para se calcular os ganhos imobiliários.
Por fim, resta um pouco de percepção pessoal, intuição, busca e calma na hora de se efetivar uma aplicação de recursos financeiros na busca de ganho de capital via imóveis. Na pior das hipóteses, as chances de prejuízo, em relação a outros ativos financeiros traz sim, a garantia de sucesso. Tranquilidade e céu de brigadeiro.