FATORES QUE DEFINEM O VALOR DE UM IMÓVEL

Avaliar adequadamente o valor de um imóvel depende de alguns critérios cruciais. Jogar o preço nas alturas, atingindo uma cifra que pouco ou nada condiz com o que a propriedade oferece, provavelmente fará o anúncio de locação ou venda definhar sem alcançar uma proposta concreta.

Para evitar que isso ocorra, vale a pena conhecer quais fatores apontam o valor de um imóvel. Saiba de que forma é possível utilizar estes dados em favor da valorização do investimento.

Você sabe quanto custa o seu imóvel se você fosse comprá-lo hoje?

Descobrir o verdadeiro valor de um imóvel é fundamental para fazer um bom negócio. Para saber o valor de mercado da sua propriedade, pesquise o preço de venda de unidades semelhantes na mesma região.

Para obter o valor de um imóvel com maior precisão, você também pode buscar serviços de uma consultoria imobiliária que possua profissionais especializados no mercado da sua região.

Quais são os critérios que definem o valor de um imóvel?

A determinação do valor de um imóvel é um dos pontos determinantes para uma transação segura e bem-sucedida.

Ela deve ser realizada levando-se em conta fatores objetivos, como o estado do imóvel, e subjetivos, como a localização e a presença de empreendimentos úteis ao redor.

A seguir, veja cinco critérios que podem ser utilizados para definir o valor de um imóvel.

Critério 1: Como o imóvel é utilizado

Há que se saber se o imóvel é utilizado para fins habitacionais ou comerciais. Dependendo da finalidade da propriedade, o valor pode mudar, seja para aluguel, compra ou venda.

Critério 2: Potencial de locação

É necessário descobrir a vocação territorial (ou potencial de locação) da propriedade em questão. Dependendo da região em que o imóvel está, a localidade pode ser mais propícia à instalação de imóveis comerciais do que habitacionais. Isso também influencia no preço.

Critério 3: Estrutura e conservação oferecidas

Aqui, todo detalhe importa, a começar pelo tipo de estrutura (se o imóvel é geminado, se fica em condomínio fechado ou não, etc.). Além da estrutura, a conservação oferecida é outro critério que deve ser analisado ao estimar o valor de um imóvel. Paredes descascadas e um design muito antiquado, sem alterações, podem fazer o preço da propriedade despencar.

Critério 4: Fatores demográficos

Segurança, farmácia, supermercado, padaria, comércio, transporte, hospitais próximos… Um dos fatores mais importantes que pesam a favor da valorização de um imóvel é a localização. Quanto mais próximo do centro ou mais tranquilo e completo for o bairro, mais caro será o metro quadrado da propriedade.

Em Maringá, por exemplo, são mais valorizados os imóveis que ficam no centro e nas Zonas 2, 4 e 5, nessa ordem.

Critério 5: Variantes da avaliação

Comparando uma casa a um apartamento e a um terreno, é possível observar que, só pelo tipo do imóvel, há variantes de preço diferentes.

Veja a análise a seguir:

Casa

A casa ainda é um dos bens mais almejados pelos brasileiros. Sinônimo de segurança e tranquilidade, o seu valor costuma ser mais alto que o de um terreno e mais baixo que o de um apartamento.

O valor de uma casa é definido a partir de diversos fatores como localização, estado do imóvel (novo ou usado), qualidade e acabamento da construção, tamanho da área total e dependências úteis agregadas (garagem, churrasqueira, etc.).

Apartamento

O apartamento possui outros fatores agregados que podem aumentar ou diminuir o seu valor consideravelmente, como o tempo de existência da edificação e a sua infraestrutura.

Além da localização, o valor do apartamento pode facilmente subir se possuir uma área de condomínio organizada e guarnecida e, na área do prédio, existir agregados atrativos como salão de festas, piscina, churrasqueira e playground.

Uma boa vista da janela ou sacada também tende a aumentar o valor de um apartamento.

Terreno

O valor de um terreno é estimado a partir da localidade onde se encontra e a possibilidade de valorização. Áreas próximas a aeroportos, shoppings e outros locais de grande interesse público são mais valorizadas.

O cálculo do valor do metro quadrado é o mesmo utilizado para casas e apartamentos: divide-se o valor total da área pelo valor ofertado no mercado.

Vale ressaltar que nenhum dos critérios apresentados aqui podem, isolados, decidir o valor de um imóvel. Para saber quanto, de fato, custa uma propriedade, é necessário somar os fatores para fazer a análise de mercado.

No que consiste o método ABNT de avaliação de imóvel? Em que situações ele é necessário?

Para emitir um laudo de avaliação de imóvel, é preciso tomar como base a NBR 14.653. Nessa norma, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) define um método com vários critérios para nortear todo o processo de avaliação. A sua aplicação é obrigatória em todos os documentos que definam o valor de bens.

Entre as regras para avaliação, estão: classificação da sua natureza; definição da metodologia básica; especificação das avaliações; requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.

A avaliação no método ABNT é necessária em situações como, por exemplo, de processos judiciais para determinar o valor do aluguel em caso de renovação de contratos (especialmente no que diz respeito a imóveis comerciais).

Saiba mais sobre valorização de imóvel: Seu ativo imobiliário está realmente valorizado?

O método ABNT de avaliação de imóvel também é necessário para instituições financeiras. Este é usado em situações nas quais o imóvel serve de garantia em dívidas, como em hipotecas ou na alienação fiduciária. O poder público, quando precisa desapropriar ou definir valor de tributos de IPTU, também necessita de avaliação técnica.

Empresas privadas, para fins de citação em contrato na hora de fusão, dissolução de sociedades e outras necessidades, também precisam do laudo de uma avaliação técnica conforme a norma da ABNT.

Existem outros métodos de avaliação? Quem pode aplicar estes métodos?

Outros métodos aplicáveis são a capitalização da renda, que apropria os valores aos imóveis com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou presumida; e o critério residual, utilizado na avaliação de terrenos.

Caso seja constatada a ausência de terrenos nus, pode ser admitido calcular o valor do terreno incorporado por meio do critério residual. Isso consiste na definição de valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o valor das benfeitorias.

Ambos os métodos só podem ser aplicados e justificados por profissionais credenciados ao Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.

De que forma é possível aumentar a valorização do imóvel, levando em consideração os fatores externos?

A forma mais procurada por brasileiros para aumentar a valorização de um imóvel é a reforma da propriedade. A troca completa da tubulação em um apartamento antigo e ou a ampliação da sala, com a reversão para o modelo anterior sem grandes reformas, podem contribuir com o valor. Veja a seguir as mudanças que podem ajudar:

Elétrica: aumento de pontos de elétrica, rede e cabeamento, para atender a demanda atual de eletrônicos, incomum em imóveis mais antigos.

Hidráulica: troca da tubulação – até a prumada geral, em caso de edifícios – para evitar entupimentos e vazamentos, que podem danificar os revestimentos recém-trocados.

Luminotécnica: troca de lâmpadas incandescentes por eletrônicas ou leds para aumentar a relação custo-benefício da reforma.

Revestimentos: deve-se procurar escolhas neutras que não incomodem nenhum outro possível proprietário.

Pintura: deve-se lixar, passar massa e limpar muito bem antes da execução da pintura propriamente dita.

Impermeabilização: deve ser refeita ou testada antes da colocação de novos pisos.

Estrutura: se for derrubar paredes, peça a ajuda de um arquiteto para não causar o comprometimento das estruturas.

Analisando essas dicas de reformas, algumas podem até parecer, de início, um gasto desnecessário. No entanto, a longo prazo, geram grande economia em gastos com manutenção. Além disso, garantem a valorização do imóvel.

Como o consultor imobiliário pode auxiliar no levantamento destes dados?

O valor dos imóveis, além da média mercadológica, deve ser formado pelo Avaliador Imobiliário. Esse profissional estima o valor do imóvel baseado não só nos fatores citados acima, mas levando em conta também a construção do imóvel e até mesmo comparando o valor entre o m² de outros imóveis.

Ele é responsável por montar o laudo pericial, indicando o valor e as atuais condições do imóvel para venda. Atualmente, muitos consultores imobiliários também possuem formação técnica para atuarem como Avaliadores Imobiliários.

Outro motivo para você contratar os serviços de um consultor é que o mesmo possui vários contatos no mercado e, ainda que não seja um Avaliador, pode lhe indicar uma gama de profissionais do tipo.